Данък върху собствеността, налог, който се налага основно върху земята и сградите. В някои страни, включително САЩ, данъкът се налага и върху бизнес и селскостопанско оборудване и материални запаси. Понякога данъкът се разпростира върху автомобили, бижута и мебели и дори до такива нематериални вещи, като облигации, ипотеки и акции на акции, които представляват вземания за или собственост върху материално богатство. Дължимата сума се основава не на общото нетно богатство на дадено лице или на дружеството, а на брутна стойност, без оглед на дълговете.
Налози, които не са класифицирани обикновено като данъци върху собствеността, са тези за прехвърляне на собственост (чрез продажба, подарък или смърт), специални такси за някаква обществена услуга или подобрение (като специални оценки в Съединените щати), някои видове земеделски импости и част от данъците върху дохода, които се прилагат за предполагаемата или реалната доходност на земеделска или градска земя.
Обхватът на данъка в различните страни варира значително, в зависимост от правните фактори, административните реалности, традициите, наличието на други източници на приходи, организацията на управление (особено на нивото на местната власт, където приходите от този налог могат да бъдат от ключово значение) и предоставяните обществени услуги. Класификацията на имуществото по различни видове служи като основа за промяна на ефективната тежест на данъкоплатците - понякога чрез осигуряване на изключване на част от стойността на някои видове имоти (машини, гори, мини, ценни книжа, мебели и др.), понякога чрез коригиране на данъчните ставки.
В проста икономика, в която данъкоплатците се различават много малко един от друг - например селскостопанска общност, съставена от домакинства, които са сходни по размер и доходи - размерът на данъка върху собствеността, изчислен за отделните домакинства, може да отразява както способността на домакинството да плаща, така и ползи, които получава под формата на публични услуги. Връзката между данъка и ползите обаче няма да бъде толкова пряка или очевидна в сложното индустриално общество.
В повечето страни, където се налагат данъци върху собствеността, приходите, които генерират, се използват от местни или държавни, а не от национални правителства. В Съединените щати постъпленията от данък върху имуществото представляват около половината от приходите, събрани от местните власти. В няколко държави данъкът върху имотите се прилага предимно за градска недвижима собственост (виж недвижима и лична собственост).
В някои страни приходите от данък върху имуществото могат да изостават от ръста на националния доход, когато данъчните оценки не отразяват промените в общото ниво на цените. Напоследък засиленото използване на компютризирани системи за оценка и оценка помогна за преодоляване на този проблем. Данъците върху собствеността също могат да бъдат скъпи за събиране; например, доклад на Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) показа, че до началото на 21 век данъците върху собствеността представляват по-малко от 0,5 процента от всички данъчни приходи в Гърция, но представляват повече от 1 процент от страната разходи за данъчна администрация.
Развитието на данъчното облагане на собствеността
Един от най-трудните проблеми при данъчното облагане на собствеността е определянето на разумна основа за оценка. Проблемът стана по-труден с увеличаването на сложността на икономическия живот. Данъците на древния свят, на части от средновековна Европа и на американските колонии първоначално са били поземлени данъци въз основа на площ, а не на стойност. В крайна сметка брутната продукция на имота (напр. Годишен доход) дойде като основа за данъчното облагане. На по-късен етап бяха направени опити да се намери мярка за това, което сега ще се нарече „способността на собственика да плаща“, което означава, че други форми на богатство и лична собственост, като селски къщи, животни и инструменти, са включени в Оценяване. Идентифицирането на този вид собственост за ефективно данъчно облагане винаги е било трудно, а облагането на нематериални форми на богатство се оказа още по-трудно, особено защото нематериалната собственост е толкова лесно скрита от данъчните оценители.
В Северна Америка ранните колонии на Нова Англия разработиха данъци, които се стремяха да достигнат до всички „видими имоти“, реални и лични. Този „общ данък върху собствеността“, който се отнасяше за цялото имущество, беше в книгата на уставите на някои щати до 1800 г. Всъщност през колониалния период южната и средната колонии бяха използвали сравнително малко данъчното облагане, но в средата на 19 век данъците върху собствеността са се превърнали в основен източник на приходи за всички щати. Базата на общия данък върху собствеността беше определена, за да включва нематериално богатство. Тъй като стойността на ипотечните и други нематериални ценности се състоеше до голяма степен от претенции за права върху недвижими имоти и материална лична собственост, резултатът беше двойно данъчно облагане. Тъй като двойната тежест изглеждаше несправедлива и защото укриването беше лесно, прилагането на данъка върху имуществото върху нематериалните вещи стана проблематично. Това доведе до разпадането на общ данък върху цялото имущество. Днес само недвижимите имоти представляват по-голямата част от базата на данъка върху имуществото в САЩ.
Данъкът върху собствеността в САЩ е основният източник на приходи за местните власти. Някога правителствата на държавите използваха данъка като важен източник на приходи, но малко държави сега получават повече от малък процент от приходите си от този източник. Много държавни правителства обаче оценяват част или цялата експлоатационна собственост на железопътните пътища и други комунални услуги. Някои власти подкрепят държавното поемане на данъка върху собствеността, отчасти защото смятат, че държавите ще го администрират по-ефективно и отчасти, за да премахнат неравенствата в данъчната способност на местните власти, особено по отношение на финансирането на държавните училища.
администрация
Отговорността за различните фази на администрацията почти изцяло се носи от държавни служители. Администрацията включва откриване или идентифициране на имота, подлежащ на облагане, неговата оценка, прилагане на подходящата данъчна ставка и събиране. Когато размерът на данъка се измерва с доход, трябва да се определи доходът на имота, а не капиталовата стойност. Важните аспекти, особено оценката, са въпрос на преценка, а не на факт. Определянето на стойността за данъчни цели не е инцидентен резултат или автоматичен страничен продукт на сделка, сключена за други цели, като например заплащане на заплата или продажба на дребно. Докато данъците върху собствеността понякога се основават на отчетените стойности на продажбите, те могат да бъдат манипулирани за намаляване на данъците.
Трите основни подхода към съвременната оценка на имотите са наемната стойност, капиталовата стойност и пазарната стойност. В европейските страни оценката на недвижимите имоти обикновено се базира на неговата капиталова стойност. Традиционното мислене е, че стойността на капитала може да бъде оценена въз основа на наемните стойности, като се третира като печалба от капитал. Въпреки това повечето европейски страни, както и Съединените щати, се стремят да оценяват имуществото според неговата справедлива пазарна стойност. Практиката в повечето азиатски страни е оценката да се основава на годишната наемна стойност на имота. Според принципа на наемната стойност данъкът се основава на средния брутен доход от наем, който имотът се очаква да генерира при нормални пазарни условия. Някои азиатски страни използват не толкова сложен, но вероятно по-малко справедлив подход. Те просто събират фиксирана сума въз основа на определена единица измерване на земята.
Трудни административни проблеми възникват при определянето на (1) какво всъщност съществува във физически смисъл (местоположението, топографията и площта на парче земя; размера, материалите и състоянието на сградите; броя и видовете машини или инвентарни вещи) и (2) стойността на имота. Ефективното определяне на стойността на имотите изисква квалифициран персонал, достъп до информация от различни видове (включително физически характеристики на имота и реалистични пазарни условия) и подходящи съоръжения, много от които е трудно да се осигурят на местно ниво.
По-доброто управление на данъка върху имотите ще зависи от редица променливи, като например по-добро картографиране и подобрени средства за получаване на точни и актуални описания на имотите. Ситуацията също би се подобрила чрез повече източници на данни за ценности и по-сложни подходи към оценяването. Изчисления на стойностния диапазон от простия до сложния. За някои видове имоти, като еднофамилни жилища, продажбите на общо сходни имоти, известни като „сравними“, дават добра основа за оценка. Други имоти, като офис и жилищни сгради, могат да бъдат оценени въз основа на доходите, които дават. За уникални и високоспециализирани имоти обаче - включително фабрични и други сгради, които са неразделна част от стопанска операция - стойността за данъчни цели трябва да се основава на прогнозите за възпроизводствените разходи (разходите за повторение на идентична структура), минус амортизацията. Бизнес инвентаризациите, които също могат да бъдат облагани с данък върху собствеността, могат да бъдат оценявани въз основа на фирмените записи, както и машините и оборудването.
Добрата оценка изисква уменията на постоянен професионален персонал, работещ на пълен работен ден, заплащане, сравнимо с това в частната индустрия. Всеки член на персонала трябва да бъде освободен от политически натиск. Такива служители на практика не съществуват. В Съединените щати, например, оценителите обикновено са били служители на непълно работно време, обикновено са избрани, лошо платени и често липсват специалното обучение, което сега се признава за основно. Липсата на опит понякога се усложнява от фаворизиране и корупция - от страна на оценителя или на местната власт. Рядко на персонала се предоставят ресурси за извършване на разумно текущи оценки на всички имоти в юрисдикцията. И все пак темпът на промяна и количеството на ново строителство са толкова големи, че правят много оценки значително остарели, преди нов цикъл на оценка да ги коригира. Поддържането на актуални карти и записи изисква по-продължителна работа, отколкото повечето правителства ще поддържат, въпреки че съвременните техники за обработка на данни помогнаха за намаляване на тежестта.
Тъй като данъчната основа, а оттам и размера на дължимия данък, зависят от прогнозата на длъжностното лице, а не от теста на свободния пазар (както при данък върху продажбите) или от доклада на данъкоплатците (както при данък върху доходите), данъкоплатецът не участват в определянето на оценката. Общините обикновено предоставят някои средства за обжалване на оценката, преди тя да стане окончателна, но резултатите от такива обжалвания често са несъществени. Някои данъкоплатци не знаят за процедурата или може да не обмислят възможната икономия, струваща усилията за обжалване. Процесът на обжалване се усложнява от обичайната практика, наблюдавана в повечето страни, за оценка на имот само на част от текущата пазарна стойност - дори когато уредбата на закона определя, че оценката е 100%. (Тези под пазарни оценки обикновено се компенсират с по-високи данъчни ставки.) В тези случаи, когато повечето имоти се оценяват на цени под пазарната стойност, онези собственици на имоти, които се оплакват, че техните оценки са несправедливо високи, няма вероятност да надделят.
Данъчни ставки
Като се има предвид честотата на по-ниските пазарни оценки, номиналните данъчни ставки създават подвеждащо впечатление за данъчната тежест, наложена от собствениците на имоти. Преди, когато правителствените функции бяха ограничени и данъкът върху собствеността беше единственият източник на местни доходи, данъчните ставки се определяха просто като се раздели цифрата на прогнозните разходи с тази за оценяваната оценка. Ако разходите трябва да бъдат 400 000 долара, а общите оценки в юрисдикцията са 40 000 000 долара, процент от 1 процент би бил достатъчен.
Днес служителите са по-склонни да преценят сумата, която ще бъде налична, ако съществуващата данъчна ставка се запази, и след това се опитват да преценят дали данъкоплатците ще приемат по-високи данъци като средство за финансиране на допълнителни разходи. Когато се появи силно търсене на някаква конкретна услуга, но длъжностните лица предпочитат да не повишават ставките си по „общ фонд“, законодателният орган може да гласува за определяне на „специална“ ставка. Например правителствата на американските щати преди това използваха данъка върху собствеността като гъвкав елемент, разчитайки предимно на други данъци. Според това дали те са неадекватни или в излишък, държавата ще повиши или намали ставката си на данък върху имуществото. Много държави все още имат конституционна власт за това.
Ограниченията на ставките са често срещани, налагани понякога от държавната конституция, но по-често от устава. За всеки клас на управление в Съединените щати - окръзи, градове, училищни райони - ще бъде определен максимален таван. Понякога лимитът или „ограничението“ могат да бъдат променени чрез референдум или чрез специални законодателни действия. Трудно е да се прецени дали тези ограничения ефективно са ограничили растежа на държавните разходи. Един резултат обаче е създаването на специални райони с независима данъчна власт, което означава, че те не са обект на данъчни ограничения.
Теория на данъчното облагане
Данъкът върху собствеността илюстрира концепцията за данъчните случаи - тоест идентифицирането на страните, които в крайна сметка плащат данъка, пряко или косвено. Данъкът върху земята вероятно ще бъде капитализиран (усвоен в бъдещата печалба, която ще бъде реализирана от имота), доколкото не се компенсира от ползите от публичните услуги. Действителната сума, която купувачът ще плати за имот, зависи от нетния доход, който се очаква да произведе във връзка с добивите от други инвестиции. Ако например се очаква нетният доход от парцел да бъде 1200 долара годишно за неопределено време и ако преобладаващата доходност върху дългосрочните активи е 6 процента, тогава земята ще струва 20 000 долара. Ако се наложи данък от 300 долара годишно, тогава нетната доходност пада до 900 долара, а стойността на земята пада до 15 000 долара. Казват, че увеличението на данъка е било капитализирано. За купувача на земя, генерираща доход, данъкът, действащ към момента на покупката, няма да бъде тежест след това, защото покупната цена вече е намалила цената на годишния данък върху собствеността. Като се има предвид, че цените на земята като цяло са се повишили с течение на времето, честно е да се каже, че данъкът върху имотите не е намалил толкова много цените на земята, колкото е служил за забавяне на тяхното покачване. Същият тип анализ обикновено се използва за определяне на ефекта от увеличенията на данъците върху имотите, наложени върху съществуващите жилищни и други имоти.
За сравнение степента, в която данъците върху новопостроените къщи и нежилищни сгради и други подобрения ще се поемат от данъкоплатците - въпросът за изместване и честота - ще включва редица различни фактори. Много зависи от това дали въпросният данък се начислява само от една малка юрисдикция, като окръг, град или училищен окръг, или от всички юрисдикции. Ако данъкът е наложен от всички юрисдикции, вероятно той ще се поеме в краткосрочен план от собствениците на капитали. Ако обаче данъкът намали спестяванията, това може да доведе до по-високи цени или по-ниски заплати в дългосрочен план (вместо да натоварва собствениците на капитал). Вижте данъчното облагане.
Анализът на данък, наложен от всички юрисдикции, е по-сложен и по-подходящ за повечето политически цели. Строителството на сгради зависи от желанието на инвеститорите да предоставят капитал за тях и данъците влияят на това желание. Данъкът върху собствеността ще се третира като разход за бизнес. По принцип тя трябва да бъде възстановена при по-високи цени от потребителите (или в по-ниски цени, платени на доставчиците, или по-ниски заплати, изплащани на работниците). Фирмите, които не успеят да прехвърлят данъка върху клиентите, ще търпят по-ниска норма на възвръщаемост на инвестирания капитал. Компаниите, които се конкурират с други, разположени там, където ставките са по-ниски, може да не са в състояние да прехвърлят изцяло данъка върху потребителите. Кандидатите, които най-вероятно ще понесат тежестта на данъка, са собственици на местна земя, труд, който не може (или няма да) да се движи в отговор на данъка, и особено местните потребители. Тъй като продукцията и цените се адаптират към промените в данъчните ставки, данъците обикновено се прехвърлят към потребителите. Продължителността на времето, необходимо за промяна на данъка върху собствеността върху сградите, което да се отрази в цените, платени от потребителите, варира от няколко месеца до няколко години. За регулираните обществени услуги прехвърлянето на промяна в данъка обикновено е по-сигурно, но това изисква известно време, тъй като новите ставки ще трябва да бъдат разрешени от официална агенция.
Собствениците на жилища не могат да прехвърлят данъците върху жилищата си. Цената, платена за земята, разбира се, ще се използва за коригиране на данъка, който е бил в сила при закупуването на имота (често се случва, че ако данъкът беше по-нисък, цената, платена за земята, щеше да бъде по-висока). Данъкът върху една къща много прилича на данък върху други елементи на потребление, въпреки че в Съединените щати тя е по-висока от данъците, наложени върху повечето други потребителски стоки. Приспадането на имуществения данък от брутния доход помага за намаляване на нетната тежест на собственика на жилището чрез намаляване на сумата, платена в индивидуалните данъци.
Относителните суми на данъка върху имуществото, поети от лица с различни нива на доходи, не могат да бъдат точно определени. Почти няма начин да се вземе предвид адекватно елементът, представен от капитализирания данък върху земята, в цената на земята. Разгледан като данък върху всички доходи от капитал, данъкът върху имуществото върху подобренията е почти сигурно прогресивен (поставя сравнително по-голяма тежест върху домакинствата с високи доходи). Но ако някой се съсредоточи върху тежестта на данъка, наложен от една единствена юрисдикция, вероятността от данък да падне върху местните потребители (и може би местните работници и собственици на земи), което прави данъка върху имуществото регресивен. Частта от данъка върху собствеността, попадащ върху местния бизнес, вероятно се прехвърля към потребителите според техните покупки, включително тези на телефонни, електрически и други комунални услуги. По този начин, като цяло, данъците върху собствеността могат да се разглеждат като приблизително пропорционални на доходите или леко регресивни. Човек обаче може да твърди, че общият преразпределителен ефект от групите с по-високи до ниски доходи е съществен, когато се има предвид степента, в която данъците върху собствеността плащат училищата и други услуги за групи с ниски доходи. Частта от данъка върху собствеността, попадащ върху бизнеса, вероятно се прехвърля към потребителите според техните покупки, включително тези на телефонни, електрически и други комунални услуги.
Има широко разпространено „хоризонтално неравенство“ в данъците върху собствеността поради неравностойни оценки на собствениците. Данъкът пада по-силно върху някои видове бизнес (напр. Железопътни линии и други комунални услуги) и някои видове потребление (например жилища), отколкото за други. В Съединените щати данъците върху собствеността върху земеделието като бизнес обикновено са ниски спрямо стойността на имуществото, но могат да бъдат и високи по отношение на доходите, които фермата произвежда. Тъй като данъчното облагане на имотите има толкова дълга история, многото му елементи са се включили в икономиката, като някои части са капитализирани, а други по различен начин се приспособяват, а неравенствата до известна степен са намалени.
Данъкът върху собствеността все повече се отслабва от различни изключения. В Съединените щати, например, изключенията се прилагат за около една трета от площта на земята в средното населено място. По-голямата част от земята, освободена от данък върху собствеността, включва улици, училища, паркове и друга собственост на местното самоуправление, което означава, че прилагането на данъка върху собствеността върху него ще прехвърля само средства от една държавна сметка в друга. В някои населени места освободените от данъци държавни или федерални държавни имоти са важни, въпреки че понякога тези органи извършват плащания вместо местните данъци. Имуществото, собственост и използване за религиозни, образователни, благотворителни и някои други цели, обикновено се освобождава, а в някои страни земята с стойност под определен минимум се освобождава.
Някои изключения се правят с цел привличане на нов бизнес или насърчаване на жилища с ниски доходи. Някои населени места предоставят освобождавания за част от стойността на „фермата“, може би с ограничение въз основа на доходите на собственика-обитател. Мнозина позволяват известно освобождаване на възрастни хора, хора с увреждания или на ветерани от въоръжените сили. Няколко власти също позволяват кредити върху данъка върху дохода за данъци върху жилищните имоти.
Икономически ефекти
Данъчното облагане на собствеността финансира местната власт в Съединените щати - не напълно, но достатъчно, за да направи фискалната независимост на местната власт смислена. Това позволява децентрализация на правителството, което може да се счита за полза, защото дава възможност на гражданите да упражняват избор относно публичните услуги, които получават.
Данъкът върху собствеността може да има значителни непарични ефекти. Особено, когато ефективните данъчни ставки са високи, данъкът върху собствеността може да накара хората и предприятията да водят своите дела по различен начин в усилията си да намалят данъците си. Общност с високи данъчни ставки върху сградите ще бъде в неизгодна позиция в националната (и международната) конкуренция за капитал, освен ако не може да предложи компенсаторни предимства. Снабдяването с капитал за икономиката като цяло идва от спестяването. Ефектът от данъка върху собствеността върху предлагането на капитал е неясен, но е вероятно фабрики или различни производствени и производствени мощности, които изискват големи капиталови инвестиции, да не бъдат намерени в общините с високи данъци, които не са съпоставени с еднакво големи ползи за бизнеса.
Данъкът върху сгради и имоти, различни от земята, изкривява разпределението на ресурсите там, където съществува по-стара собственост. Новите, висококачествени сгради се облагат с данък по-тежко за единица пространство, отколкото старите, включително бедни квартали. Това не отразява разходите, които двата вида собственост и техните обитатели налагат на местната власт по отношение на полицията, противопожарната защита и т.н. По този начин плащането от страна на потребителя за услугите на местната власт обикновено намалява, сравнително, тъй като сградата, която заема, се влошава, въпреки че публичните разходи, причислени към имота, са непроменени или дори могат да се увеличат. По същия начин, жителите, които преминават от по-бедни към по-качествени жилища, трябва да плащат повече за разходите на правителството, но може и да не получават съответно повече в правителствените услуги.
Някои практики за данък върху собствеността действат срещу дългосрочното благополучие на общностите. Градовете, които спешно трябва да заменят остарели сгради, парадоксално могат да базират голяма част от финансирането си върху данък, който насърчава собствениците да се придържат към влошени структури и санкционира собствениците на нови. Всяко увеличение на ставките на данък върху имотите върху конструкциите (а не върху земята) намалява желанието за влагане на капиталови средства в нови сгради, създава стимул за подобряване на качеството чрез ново строителство и възпира поддръжката.
Разликите в ефективните данъчни ставки между населените места могат да доведат до създаването на острови със сравнително ниски данъчни ставки. Някои общности може да имат данъчни основи над средното ниво във връзка с държавните задължения и могат да се справят с по-ниски данъчни ставки. Те привличат капитал. Някои общности, може би чрез използването на зониране, изключват видове имоти, свързани с високите държавни разходи, като например жилище с висока плътност, което води много деца и изисква повече училища. След това данъчните ставки на друго място трябва да бъдат по-високи. Наличието на такива анклави допринася за фискалния дисбаланс на съседните местности и може да изостри трудностите, с които се сблъскват по-старите райони.
По-ниските данъчни ставки върху границите на градска зона обикновено насърчават субарбанизацията. Имоти, които са близо до центъра, често могат да бъдат обект на високи данъчни ставки, което утежнява проблемите на бизнес имотите в централния град. Високите данъци върху структурите също благоприятстват хоризонталния спрямо вертикалния растеж на столичните райони, като по този начин оказват по-голямо въздействие върху околните земи.
Когато, както във Великобритания, оценката на данъка върху имуществото се основава на доходите, земята, която остава бездействаща или далеч под нейната най-добра употреба, ще доведе до малки приходи. В такива случаи липсва данъчен стимул за ефективно използване.
Ставките, с които сече дървен материал и добиват минерали, могат да бъдат повлияни съществено от данъчното облагане на собствеността. За да предотвратят неикономичното и преждевременното изчерпване на природните ресурси, много държави преминаха от данъчно облагане на имуществото на минерални ресурси към „обезщетение“ при производството или добив на ресурси.
